Giữa những căn nhà trắng bên bờ Địa Trung Hải, những con phố cổ xen giữa nhịp sống châu Âu hiện đại và Athens, một đô thị đã tồn tại qua hàng nghìn năm lịch sử, Hy Lạp đang thu hút một nhóm nhà đầu tư hoàn toàn khác với khách du lịch thông thường.

Nhà đầu tư không chỉ đến để ngắm Santorini hay Acropolis. Họ tìm kiếm một tài sản ở châu Âu, một điểm đặt chân cho gia đình và một cấu trúc cư trú dài hạn linh hoạt hơn.

Sau khi Hy Lạp điều chỉnh chương trình Golden Visa và nâng mức đầu tư bất động sản thông thường lên 800.000 EUR tại Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini và một số đảo lớn, nhiều người cho rằng cơ hội đầu tư ở mức 250.000 EUR đã biến mất.

Theo khung pháp lý hiện hành, mức đầu tư tối thiểu 250.000 EUR vẫn tồn tại đối với một số loại bất động sản đặc biệt, trong đó đáng chú ý nhất là bất động sản được chuyển đổi công năng từ thương mại sang nhà ở và bất động sản thuộc nhóm công trình được bảo tồn, cải tạo. Đặc biệt, cơ chế 250.000 EUR này không bị giới hạn bởi vùng địa lý giống mức đầu tư thông thường.

Đây chính là một trong những ngách đáng chú ý nhất của thị trường Golden Visa Hy Lạp 2026.

Golden Visa Hy Lạp 2026 (Source: Internet)

Vì Sao 250.000 EUR Vẫn Có Thể Xuất Hiện Ở Khu Vực Trung Tâm?

Đây cũng là điểm nhà đầu tư cần hiểu đúng trước khi nhìn vào bất kỳ quảng cáo nào về bất động sản Hy Lạp từ 250.000 EUR.

Hiện nay, với bất động sản nhà ở thông thường, ngưỡng Golden Visa được chia thành các mức khác nhau. Tại Attica, khu vực bao gồm Athens, Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo đáp ứng tiêu chí dân số nhất định, mức đầu tư có thể lên tới 800.000 EUR.Tại phần lớn khu vực còn lại, mức chuẩn là 400.000 EUR. Với hai nhóm này, giao dịch nhìn chung phải tập trung vào một bất động sản và bất động sản xây dựng phải đáp ứng yêu cầu diện tích chính tối thiểu 120 m².

Nếu một bất động sản trước đây mang công năng thương mại như văn phòng, cửa hàng hoặc một số loại công trình công nghiệp, được chuyển đổi hợp pháp thành nhà ở theo đúng điều kiện pháp luật, mức đầu tư tối thiểu có thể vẫn là 250.000 EUR.

Quan trọng hơn, với nhóm chuyển đổi công năng này, quy định 120 m² không áp dụng. Việc chuyển đổi phải hoàn tất sau ngày 05/04/2024 và trước khi nộp hồ sơ Golden Visa Hy Lạp. Điều đó tạo ra một cấu trúc khá đặc biệt:

Một căn hộ nhà ở thông thường tại Athens có thể phải đáp ứng ngưỡng 800.000 EUR, nhưng một bất động sản đủ điều kiện theo cơ chế chuyển đổi công năng tại chính khu vực Athens lại có thể tiếp cận chương trình từ 250.000 EUR.

Đây là lý do phân khúc commercial-to-residential conversion trở thành một từ khóa ngày càng đáng chú ý trong thị trường Golden Visa Hy Lạp.

Bất Động Sản Khu Vực Trung Tâm Hy Lạp (Source: Internet)

Không Đơn Thuần Mua Nhà, Nhà Đầu Tư Đang Mua Vị Trí Vàng Tại Hy Lạp

Trong bất động sản, giá trị không chỉ nằm ở số mét vuông. Một căn nhà lớn nằm xa hạ tầng chưa chắc phù hợp với mục tiêu đầu tư bằng một căn hộ vừa phải nhưng nằm gần metro, trường học, bệnh viện, khu thương mại hoặc các trung tâm việc làm.

Đối với các nhà đầu tư Việt Nam, trọng tâm cân nhắc không dừng lại ở bài toán chi phí đơn thuần 250.000 EUR sở hữu được bao nhiêu diện tích bất động sản? Hơn thế nữa, một chiến lược đầu tư tầm nhìn dài hạn cần hướng tới câu hỏi mang tính quyết định khoản đầu tư 250.000 EUR này sẽ định vị vị thế và tương lai của gia đình tôi như thế nào trong 5 đến 10 năm tới?

Các khu vực đô thị của Athens có lợi thế từ mạng lưới giao thông, trường đại học, thương mại, du lịch và nhu cầu nhà ở dài hạn. Theo Enterprise Greece, giá bất động sản nhà ở trung bình tại Athens vào đầu năm 2026 khoảng 2.500 EUR/m², vẫn thấp hơn đáng kể so với một số thủ đô lớn của Tây Âu như Paris hay Berlin. Tuy nhiên, đây chỉ là dữ liệu thị trường tổng quát; giá thực tế phụ thuộc rất lớn vào quận, tuổi công trình, chất lượng cải tạo và khả năng khai thác. 

Vì vậy, với bất động sản Golden Visa, yếu tố cần xem xét không chỉ là “đẹp” mà còn là tính pháp lý của tài sản, công năng trước và sau chuyển đổi, vị trí, nhu cầu thuê dài hạn và khả năng thanh khoản.

Bất Động Sản Hy Sản (Source: Internet)

Bất Động Sản 250.000 EUR KHÔNG Phải Lúc Nào Cũng Truyền Quyền Golden Visa Cho Người Mua Tiếp Theo

Việc chuyển nhượng bất động sản trị giá 250.000 EUR không đồng nghĩa với việc quyền lợi Golden Visa sẽ tự động được kế thừa bởi người mua tiếp theo. Đây là một quy định pháp lý chuyên sâu nhưng đóng vai trò then chốt trong quản trị rủi ro đầu tư.

Theo hướng dẫn hành chính áp dụng từ năm 2026, cơ chế ưu đãi 250.000 EUR dành cho bất động sản chuyển đổi công năng chỉ được áp dụng một lần duy nhất trên mỗi tài sản. Cụ thể, khi Nhà đầu tư A mua một bất động sản thương mại đã chuyển đổi hợp lệ sang nhà ở với giá 280.000 EUR để làm hồ sơ Golden Visa, tài sản này đã kích hoạt và tiêu tốn hạn ngạch ưu đãi. Nếu A bán lại căn hộ cho Nhà đầu tư B, B sẽ không thể tiếp tục áp dụng hạn ngạch 250.000 EUR. Sau khi hoàn tất chuyển đổi và đưa vào khai thác theo diện ưu đãi, các giao dịch tiếp theo sẽ được quản lý như bất động sản nhà ở thông thường và phải đáp ứng ngưỡng đầu tư tiêu chuẩn tương ứng tại thời điểm chuyển nhượng.

Do đó, công tác thẩm định pháp lý (Due Diligence) trước khi giải ngân là bắt buộc. Nhà đầu tư cần xem xét toàn diện các tiêu chí kỹ thuật và pháp lý thay vì chỉ căn cứ vào giá niêm yết:

• Lịch sử công năng: Xác định rõ công năng nguyên bản và thời điểm thực hiện chuyển đổi của tài sản.

• Hồ sơ pháp lý: Kiểm tra tính hoàn chỉnh của giấy phép xây dựng và hồ sơ kỹ thuật chuyển đổi.

• Lịch sử hồ sơ Golden Visa: Tình trạng tài sản đã từng được sử dụng để nộp hồ sơ xin cấp Golden Visa hay chưa.

• Tính xác thực của hạn ngạch: Rà soát mức giá 250.000 EUR có đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định hay chỉ là con số định giá thương mại.

Một bất động sản Golden Visa tối ưu trước hết phải là một tài sản được thiết lập chuẩn xác về mặt cấu trúc pháp lý.

Chi Phí Thực Tế Và Rủi Ro Chính Sách Khi Đầu Tư Bất Động Sản Hy Lạp

Với nhà đầu tư Việt Nam, 250.000 EUR mới là giá trị khoản đầu tư, chưa bao gồm thuế chuyển nhượng, phí công chứng, đăng ký địa chính và luật sư. Tổng chi phí giao dịch có thể cao hơn khoảng 8-10% giá mua, nên cần dự trù ngân sách thực tế.

Bên cạnh chi phí, chính sách thuế cũng là yếu tố cần theo dõi. Kế hoạch tăng thuế chuyển nhượng đối với người mua ngoài EU từ 3% lên 15% dự kiến từ 01/07/2027 hiện vẫn cần được Quốc hội thông qua. Với bất động sản 250.000 EUR theo cơ chế chuyển đổi công năng, nhà đầu tư nên kiểm tra khả năng áp dụng của chính sách mới trong quá trình Due Diligence.

Khi khai thác, bất động sản Golden Visa không được sử dụng cho thuê ngắn hạn kiểu Airbnb; mô hình cho thuê dài hạn cần được ưu tiên trong kế hoạch dòng tiền.

Kết Luận

Golden Visa Hy Lạp 2026 phụ thuộc vào cấu trúc pháp lý và chất lượng tài sản. Mức 250.000 EUR vẫn có thể áp dụng cho một số bất động sản đặc thù, nhưng nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ điều kiện chuyển đổi, hồ sơ pháp lý, tổng chi phí và chính sách liên quan. 

Với kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư quốc tế, Dương Global đồng hành cùng nhà đầu tư Việt Nam trong quá trình tìm hiểu, thẩm định và lựa chọn giải pháp Golden Visa phù hợp.